Extracto
Al integrar las mejores prácticas en la dirección de proyectos de construcción, desde un diseño sólido hasta una planificación detallada y una ejecución controlada, es posible alcanzar la excelencia en la construcción. Esto se traduce en proyectos rentables, sin retrasos, y con la máxima calidad y seguridad.
Contenidos
El Reto del Desarrollador Inmobiliario: Lograr Proyectos de Alto Desempeño
La gestión efectiva de proyectos en los campos de la Arquitectura, Ingeniería, Construcción y Operación (AECO, por sus siglas en inglés) es un desafío considerable debido a que cada proyecto es diferente en términos:
Técnicos-legales, para asegurar su viabilidad ante organismos reguladores.
Mercadológicos, para validar que existe una demanda por el producto.
Financieros, para estudiar la rentabilidad y definir si se hará o no.
Constructivos, para diseñar y planificar adecuadamente el proyecto.
Estas variables pueden dificultar la obtención del valor esperado, generando desperdicios, variaciones y paros que afectan el flujo de trabajo. Esto puede llevar a sobrecostos, entregas tardías, defectos ocultos y accidentes en el espacio de trabajo, obligando a los desarrolladores a tener fianzas y garantías desde el inicio para cubrir riesgos y errores potenciales.
Claves para Lograr Construcciones Rentables, sin Retrasos, y con Óptima Calidad y Seguridad
Para abordar esta situación, se deben fomentar nuevas formas de pensar y actuar durante todo el proceso de desarrollo inmobiliario. Esto implica estudiar, aplicar e implementar las mejores prácticas adoptadas de los casos de éxito más destacados en la industria. Entre las más importantes destacan:
Tener un Diseño Completo, Analizado y Liberado de Interferencias e Incidencias para prever y prevenir los problemas que puedan afectar la ejecución en sitio.
Desarrollar una Planeación Clara, Bien Definida, Alcanzable y Entendida por Todos para tener una definición clara de qué, quién, cómo, cuándo y dónde se estará trabajando en un momento determinado.
Contar con un Liderazgo que Integre a las Partes Hacia el Logro de Resultados para alinear el corto plazo (la semana), el mediano plazo (el mes) y el largo plazo (la totalidad) del proyecto.
Gestionar Adecuadamente los Recursos Financieros, Humanos y Materiales para cubrir el desarrollo y el control de la ejecución.
Enfocar a los Equipos Hacia la Liberación de Restricciones para que las cosas sucedan en el momento que deben ocurrir.
1. Diseño Completo y Prevención de Problemas
El diseño sienta las bases para un proyecto exitoso. El primer paso hacia la excelencia en la ejecución es un diseño completo, analizado y libre de interferencias. Cuando la calidad del proceso de diseño, o bien, la entrega de documentación del proyecto (los llamados Transmittals) es deficiente, surgen:
Solicitudes de Información (RFIs) para aclarar o confirmar información.
Órdenes de Cambio (O.C.) que modifican el proyecto.
Propuestas (Submittals) con soluciones alternativas que requieren aprobación.
Que deben atenderse para evitar obstaculizar el progreso del proyecto y limitar la variabilidad del proyecto.
Modelado BIM: La Generación del Diseño
Gracias a los avances tecnológicos en la industria de la construcción, se ha normalizado el uso de Modelos BIM que han vuelto el proceso de diseño más eficiente gracias a la detección automática de interferencias entre elementos constructivos.
Diseño y Construcción Virtual (VDC): La Gestión del Diseño
A su vez, el involucramiento temprano de arquitectos, ingenieros y consultores especializados se ha vuelto crucial para garantizar que el diseño sea sólido y libre de conflictos con el fin de evitar retrasos y costos inesperados.
Con una visión clara, una planificación meticulosa y un compromiso con la excelencia, los desarrolladores inmobiliarios pueden crear proyectos que no solo sean financieramente exitosos, sino también impactantes y perdurables en el tiempo.
2. Planificación Clara y Bien Definida
La planificación es la columna vertebral de cualquier ejecución exitosa. Una planeación de obra clara y bien definida establece una ruta a seguir, respondiendo preguntas críticas como "¿Qué viene después?". Cada proyecto requiere un análisis basado en sus necesidades específicas y las capacidades de las empresas y personas involucradas en su ejecución, considerando variables como:
El Avance Necesario para cumplir con la rentabilidad del proyecto.
El Costo Esperado para no incurrir en sobre apalancamiento.
El Flujo Económico Disponible para ejecutar el proyecto.
Takt Planning: El Ritmo del Proyecto
Considerar las variables anteriores nos ayuda a determinar el “ritmo” del proyecto, el cual debe ser lo más certero y balanceado posible buscando no caer en extremos y poder satisfacer adecuadamente las necesidades del proyecto:
El ahorro excesivo puede conducir a tiempos de espera y sobrecarga mental, lo que resulta en fatiga, desgaste del equipo y riesgos de seguridad que pueden terminar en incidentes y accidentes que dejen las tareas inconclusas.
El aumento desproporcionado produce picos de productividad que deben gestionarse adecuadamente para no incurrir en sobrecostos y pérdida de control administrativo en el sitio de trabajo.
Takt Controlling: La Sincronización de las Partes
Si las partes del proyecto se mueven a diferentes velocidades, se generan bloqueos, retrasos, paros y cuellos de botella que deben ser resueltos para lograr el arranque, continuidad y/o cierre de las actividades, y evitar que el trabajo espere trabajadores y el que los trabajadores esperen trabajo.
La comunicación abierta y transparente entre todas las partes interesadas es clave para garantizar que todos estén alineados y comprometidos con los objetivos del proyecto.
3. Liderazgo Efectivo para la Integración de Equipos
Un liderazgo efectivo es fundamental para integrar a todas las partes involucradas en el proyecto y garantizar que trabajen hacia un objetivo común. Es crucial establecer un orden de mando efectivo y aplicar diferentes estilos de liderazgo (liderazgo situacional) para dirigir los esfuerzos hacia el logro de resultados a corto, mediano y largo plazo del proyecto.
Dirigir a los Principiantes
A aquellos entusiastas, deseosos de aprender y comprometidos que apenas se están incorporando al proyecto y/o a sus labores, hay que proporcionar instrucciones claras y supervisión cercana para garantizar que las tareas se realicen correctamente.
Ejemplo: “Supervisa que se cumplan las especificaciones de este plano en el colado”.
Coachear a los Desorientados
A aquellos que se encuentran desmotivados o que desconfían de sus capacidades, hay que brindar retroalimentación constructiva y fomentar el desarrollo de sus habilidades.
Ejemplo “Veo que haces mucho trabajo manual, es mejor si lo haces de esta manera automatizada”.
Asesorar a los Competentes
A aquellos que se encuentren motivados a contribuir en la toma de decisiones y que están deseosos de ser escuchados, hay que ofrecer consejos, plantear preguntas críticas y ayudar en la toma de decisiones informadas durante situaciones complejas o decisiones estratégicas.
Ejemplo “Veo que este proveedor tiene otros productos similares, ¿qué te parece si lo visitamos?”.
Delegar a los Expertos
A aquellos que puedan autodirigirse para el logro de directrices, metas y resultados, hay que definir objetivos, confiar en el equipo, y permitirles tomar decisiones y resolver problemas de manera independiente.
Ejemplo “Hazte cargo del colado de hoy”.
Desde dirigir y supervisar de cerca, hasta delegar responsabilidades cuando se tenga la madurez necesaria, los líderes deben inspirar confianza, fomentar la colaboración y resolver conflictos de manera proactiva para mantener el impulso y la motivación del equipo a lo largo del proyecto.
4. Gestión Eficiente de Recursos
La obtención y gestión de recursos es crucial para el éxito de los proyectos. Desde la financiación suficiente hasta el reclutamiento y retención de personal capacitado, pasando por la gestión eficiente de los materiales y maquinaria, cada aspecto contribuye al desarrollo y control del proceso constructivo.
Aprovechamiento de Recursos Financieros
El aprovechamiento de los recursos financieros provenientes de fuentes y mecanismos de financiamiento y capitalización como Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs), FIBRAs, el Capital Propio, entre otros, son clave para mantener la liquidez y garantizar el flujo de efectivo requerido para soportar el proceso de construcción desde la adquisición del terreno hasta la entrega final.
Reclutamiento, Selección y Retención de Recursos Humanos
El reclutamiento, selección y retención de mano de obra es esencial en una industria que sigue siendo en gran parte artesanal. La formación continua y la seguridad son fundamentales para mantener un equipo de trabajo eficiente y motivado.
Cuidado y Utilización de Materiales y Maquinaria
La clasificación y gestión adecuada de materiales, así como el uso eficiente de la maquinaria, impactan directamente en la rentabilidad de las obras. Clasificar los insumos en función de su complejidad y criticidad, y definir estrategias específicas para su adquisición, mitigan los riesgos de desabasto.
Es importante desarrollar un plan de abastecimiento detallado y controlar de cerca el uso de recursos para evitar desviaciones presupuestarias o escasez de materiales que puedan afectar el progreso del proyecto.
5. Coordinación de Equipos y Gestión de Riesgos
La coordinación entre los equipos busca garantizar el flujo sin obstáculos de la ejecución del proyecto. Implica una comunicación constante, la resolución rápida de problemas y la eliminación de restricciones que puedan obstaculizar el progreso.
Herramientas y Procesos para la Dirección de Proyectos de Construcción Eficaz
Para lograr esto se hace uso de tres elementos clave con los cuales se busca facilitar la visualización del estatus de los proyectos, así como la identificación y análisis de desviaciones que puedan ocurrir durante la ejecución:
La Gestión Visual con el uso de Tableros Kanban y Reportes Digitales en Tiempo Real de la Obra que nos permitirán transmitir información de manera evidente, ordenada y actualizada.
El Establecimiento de Eventos Efectivos con reuniones de duración estándar con objetivos claros y difundidos que se llevan a cabo con periodicidad.
Una Administración por Resultados donde se haga la medición de indicadores que nos ayuden a identificar áreas de oportunidad para anticiparnos y/o corregir el rumbo.
Gestión de la Seguridad
Debido a los numerosos procesos involucrados que intervienen en este proceso de transformación, la gestión de riesgos y la seguridad son esenciales para la continuidad de las obras. Desde…
Tráfico / Peatones en los caminos circundantes,
Energías peligrosas en Áreas ATEX,
Equipos de planta en movimiento,
Actividades de puesta en marcha,
Residuos y materiales peligrosos,
Sustancias químicas / biológicas,
Operaciones de izaje,
Fuego por soldadura,
Riesgos ambientales,
Trabajo en altura,
Servicios Vivos,
Ruido,
Polvo,
Corte,
Luz,
Entre otros riesgos,
La prevención de accidentes y la formación en seguridad son elementos clave para asegurar un entorno de trabajo limpio y seguro.
Conclusión: Diseño, Planificación, Ejecución y Control de Excelencia
Estas prácticas abordan los componentes clave de la operación en sitio para mejorar los resultados del proyecto, desde:
El Diseño, al implementar nuevas herramientas como BIM y aprovechar nuevos procesos para garantizar la integridad del diseño.
La Planificación, al mejorar los métodos de planeación y liberar las restricciones que impactan en el flujo de la ejecución.
La Ejecución, al optimizar los métodos de trabajo en sitio y gestionar las variables que afectan la obra.
El Control, al asegurar el ritmo de ejecución y solucionar problemas para evitar desviaciones.
Al mantener altos estándares de calidad y seguridad, y gestionar eficientemente todos los aspectos del proyecto, es posible alcanzar la excelencia en la ejecución de proyectos de construcción, superando los desafíos y aprovechando las oportunidades en un mercado tan competitivo como el inmobiliario.
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Acerca de Pablo Tellaeche (Autor):
Propietario y consultor principal de TACs Consultores, Conferencista y Docente Universitario; busca llevar una verdadera y positiva Cultura Lean y Transformación Digital a toda empresa con la que tenga el gusto de colaborar.
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