Extracto
La tecnología está revolucionando completamente la gestión de proyectos de construcción. Mediante la integración de métodos visuales, cuantitativos y cualitativos para evaluar el desempeño de los proyectos, se puede facilitar la toma de decisiones informadas y mejorar la eficacia y la eficiencia en la supervisión de la ejecución; impulsando así la innovación y el éxito de los desarrollos inmobiliarios.
Contenidos
Transformando la Gestión de Proyectos de Construcción a través de la Tecnología
La gestión de proyectos de construcción es fundamental para garantizar que los desarrollos inmobiliarios se completen en tiempo según lo planeado, dentro del costo presupuestado, con los estándares de calidad requeridos y la seguridad que prevenga accidentes. Este proceso implica dirigir y organizar cada parte del ciclo de vida del proyecto, desde la definición de los objetivos y estrategias del promotor inmobiliario, pasando por la planificación de su ejecución e integración de los equipos de trabajo para desarrollarla, hasta su construcción y entrega para la operación y mantenimiento del activo.
En este contexto, la supervisión de la ejecución y el control del sitio de trabajo forma parte crucial para el éxito del desarrollo inmobiliario y presenta una serie de desafíos únicos dependiendo de la naturaleza y tipo de proyecto que buscamos crear. Sin embargo, algunos desafíos que podemos encontrar en la mayoría de proyectos son:
Cambios en el Alcance debido a requisitos del cliente, condiciones imprevistas o descubrimientos en sitio; muchas veces sin extensión de tiempo.
Presión Para Cumplir con Plazos Ajustados debido a restricciones financieras, compromisos contractuales o demandas del cliente; sin comprometer la calidad o la seguridad.
Problemas de Flujo de Efectivo debido a una mala gestión comercial, operativa y/o crediticia.
Conflictos Entre las Diferentes Partes debido a un bajo desempeño, discrepancias en la interpretación de los requisitos o por intereses opuestos entre las partes.
Impactos Ambientales debido a una mala gestión de recursos y una baja conciencia sobre la sostenibilidad y la responsabilidad social empresarial.
Estos y otros desafíos asociados con la supervisión de proyectos de construcción requieren de una gestión proactiva para garantizar que los proyectos se completen de manera oportuna, eficiente, satisfactoria y segura. Para ello, la adopción de nuevas tecnologías en el sitio de trabajo permite a los promotores inmobiliarios, inversionistas, gerentes, supervisores y trabajadores monitorear y gestionar el avance de un proyecto de construcción en tiempo real.
Esta implementación de tecnología en la construcción busca recopilar datos y analizar el desempeño del proyecto, así como facilitar la toma de decisiones rápidas e informadas mediante sistemas de reporteo accesibles y comprensibles que permitan a todas las partes comprender la información de manera rápida y eficaz, independientemente de su nivel técnico, a través del empleo de métodos de evaluación visuales, cuantitativos y cualitativos que aseguren que todas las partes interesadas estén en sintonía con las condiciones y realidades del proyecto.
Comprensión Completa del Alcance con BIM
La implementación del Modelado de Información de la Construcción (BIM, por sus siglas en inglés) en los proyectos busca facilitar la colaboración entre todas las partes al proporcionar una visión integral y detallada del activo a construir que facilita la detección temprana de problemas, la coordinación entre equipos, la toma de decisiones informadas y la planificación de la ejecución de proyectos de construcción.
El diseño desarrollado en BIM se puede aplicar en conjunción con tecnología de Realidad Virtual, Aumentada y Mixta para crear espacios digitales que permiten simular diferentes escenarios y clarificar el alcance del proyecto y lo que le corresponde a cada actor, permitiendo así una supervisión más precisa y eficiente de todo el ciclo de vida del proyecto.
Además, esta integración no solo proporciona una representación visual detallada del proyecto, sino que también permite a todas las partes interesadas comprender mejor el alcance y los requisitos del proyecto desde el principio. Esto ayuda a evitar malentendidos y discrepancias en la interpretación de los requisitos del proyecto, lo que a su vez mejora la coordinación y la colaboración entre los equipos involucrados.
Evaluaciones Visuales sin Filtros con Reportes fotográficos 360° y Nubes de Puntos
La transparencia visual es esencial en la supervisión de proyectos. En la actualidad, la mayoría de métodos para alcanzar esta visión es mediante reportes fotográficos y visitas regulares programadas al sitio. Sin embargo, la mayoría de las veces, las fotografías unidireccionales tienden a omitir u ocultar partes que no se quiere que el cliente vea; y cuando se conoce que se realizará una visita a sitio, este se organiza, limpia y adecua con el fin de simular una realidad diferente a la cual se tiene en el proyecto.
Un cambio de paradigmas clave para superar las limitaciones de las fotografías tradicionales y visitas programadas, así como proporcionar una visión completa y detallada de la obra, es mediante la captura de imágenes fotográficas 360° del sitio, que se pueden obtener de cámaras, celulares y/o drones, y levantamientos mediante nubes de puntos, que se pueden obtener de escáneres láser y/o drones.
Estas imágenes y levantamientos no sólo documentan el progreso, sino que ofrecen una visión completa e inigualable de la calidad de la ejecución, eliminando cualquier posibilidad de ocultar u omitir información. Un ejemplo de la transparencia visual que puede aportar una visualización 360° se puede ver a continuación: Levantamiento 360°
Este tipo de levantamientos no sólo son una herramienta eficaz para el control de proyectos al tener una visión integral que se puede conservar como registro histórico de lo construido, sino que también se convierten en un valioso material publicitario en la gestión comercial inmobiliaria, proporcionando una experiencia inmersiva más detallada para los clientes que genera confianza y demuestra un compromiso con la honestidad en la presentación de la propiedad durante todo el proceso de obra, generando así una diferenciación en el mercado con enfoque innovador tecnológico y orientada a la calidad.
Evaluaciones Cuantitativas Detalladas con Indicadores Clave
Los Indicadores Clave proporcionan una evaluación cuantitativa del rendimiento del proyecto que permiten medir y evaluar objetivamente diversos aspectos del proyecto y el cumplimiento de las metas, lo que facilita la toma de decisiones informadas y la identificación temprana de posibles problemas, permitiendo a los interesados tomar medidas proactivas y estratégicas para evitar impactos en el tiempo, el costo, la calidad y la seguridad.
Los indicadores clave pueden abarcar una amplia gama de métricas, estas se pueden clasificar en las áreas funcionales del proyecto. Algunos ejemplos son:
Indicadores Clave Para Medir el Diseño en Proyectos de Construcción
Solicitudes de Información (RFI’s) Abiertos (En tiempo, vencidos) vs Cerrados y su porcentaje de Atención.
Ordenes de cambio (O.C.) Aditivas y Deductivas por temas de proyecto.
Propuestas (Submittals) Abiertos (En tiempo, vencidos) vs Cerrados y su porcentaje de Atención.
Entrega de paquetes de diseño (Transmittals)
Avance en la documentación de cambios (Redlines y/o As-Built).
Indicadores Clave Para Medir la Planeación en Proyectos de Construcción
Procura de materiales, maquinaria y mano de obra.
Avance por contrato, frente y/o subcontratista vs lo planeado.
Preparación y anticipación de actividades.
Restricciones y su liberación.
Niveles de compromiso.
Variación de los hitos.
Indicadores Clave Para Medir la Ejecución en Proyectos de Construcción
Utilización de maquinaria general y por Centro de Costos.
Productividad de Mano de Obra.
Cumplimiento a compromisos.
Razones de No Cumplimiento.
Indicadores Clave Para Medir el Control en Proyectos de Construcción
De Recursos Humanos como Plantilla Actual, Ausentismo y Rotación de personal.
De Administración como Presupuesto Plan vs Real y Rentabilidad Operativa.
De Adquisiciones como el Nivel de Servicio.
De Calidad como los Resultados de pruebas, Atención de No Conformidades y Nivel de Satisfacción del Cliente.
De Seguridad como las Incidencias, los Paros y la Accidentalidad.
Al recopilar y analizar datos cuantitativos sobre estos aspectos del proyecto, las partes interesadas pueden identificar tendencias, detectar desviaciones con respecto a los objetivos establecidos y tomar medidas correctivas de manera oportuna. Esta medición objetiva es fundamental para garantizar la eficacia y la eficiencia en la supervisión de proyectos de construcción.
Para propiciar una medición objetiva y precisa del progreso y el rendimiento del proyecto, se debe proteger mucho la seguridad, la confidencialidad y la integridad de los datos, asegurando que la información sensible esté resguardada y accesible a su visualización y/o edición sólo para aquellos autorizados. Esta atención meticulosa no solo cumple con estándares, sino que también fortalece la confianza en todo el equipo de trabajo.
Evaluaciones Cualitativas Detalladas con Análisis de Plus y Deltas
El análisis de Plus y Deltas es una técnica utilizada para evaluar el rendimiento del proyecto identificando qué aspectos están funcionando bien (Plus) y qué áreas podrían mejorarse (Deltas). La inclusión de estos comentarios cualitativos en la supervisión de proyectos es esencial, ya que permiten comprender las complejidades detrás de los reportes visuales y el resultado de los indicadores; así como abordar cuestiones ajenas a la ejecución del proyecto de una forma más holística y proactiva.
Los aspectos positivos del proyecto, o Plus, son aquellas áreas que están cumpliendo o superando las expectativas y contribuyen positivamente al éxito del proyecto. Algunos ejemplos pueden ser:
Eficiencia operativa: “La gestión efectiva de los recursos ha permitido un progreso constante y cumplimiento oportuno de los hitos.”
Transparencia y Comunicación: “La implementación de plataformas digitales ha mejorado la comunicación, manteniendo a todos informados de manera clara y oportuna.”
Adaptabilidad a Cambios: “La flexibilidad en la planificación ha permitido ajustes efectivos en respuesta a cambios imprevistos.”
Calidad de la Ejecución: “Inspecciones regulares han asegurado que cada fase del proyecto cumpla con los estándares de calidad establecidos.”
Por otro lado, las áreas de mejora, o Deltas, son aquellas que presentan oportunidades para optimizar el rendimiento del proyecto y lograr mejores resultados. Algunos ejemplos pueden ser:
Comunicación Interna: “La falta de coordinación entre los departamentos ha llevado a malentendidos en la implementación de ciertos aspectos del proyecto.”
Gestión de Riesgo: “La falta de un plan de contingencia sólido ha llevado a retrasos en la resolución de problemas inesperados.”
Experiencia del Cliente: “La falta de retroalimentación constante ha dejado a los clientes sintiéndose desconectados del progreso del proyecto.”
Capacitación del Personal: “La falta de capacitación ha llevado a errores evitables en ciertos aspectos técnicos.”
Este enfoque no solo busca castigar un detalle visual o un dato fuera de parámetro, sino que se esfuerza por identificar la causa raíz y proponer soluciones integrales; así como celebrar los logros del equipo de trabajo. Su registro y almacenamiento en sistemas de información es clave para conocer, entender y relacionar antecedentes, allanando el camino hacia una correcta rendición de cuentas, el éxito del proyecto y la satisfacción de las partes interesadas.
Supervisión Digital: Certidumbre y Eficiencia
El Seguimiento y Supervisión Digital de Proyectos redefine el control de proyectos, proporcionando a todas las partes del proyecto una plataforma integral para monitorear y evaluar el progreso de la ejecución.
Al aprovechar nuevas tecnologías y formas de trabajar basadas en métodos de trabajo Lean, los equipos pueden mejorar la eficiencia, la precisión y la seguridad en el lugar de trabajo, y lograr resultados sobresalientes en sus proyectos. Si bien hay desafíos y consideraciones a tener en cuenta, como los costos, la capacitación y la integración de los sistemas y los equipos a esta nueva forma de operar, el potencial de la supervisión digital para impulsar la innovación y el éxito en la construcción es innegable.
Con enfoques innovadores, sistemas accesibles, nuevas perspectivas visuales, indicadores clave detallados y nuevas formas de entender los resultados, podemos asegurar el éxito y la confianza a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto. Aquellos que adopten estas tecnologías de manera efectiva estarán mejor posicionados para liderar en la industria y enfrentar los desafíos del futuro con confianza.
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Acerca de Pablo Tellaeche (Autor):
Propietario y consultor principal de TACs Consultores, Conferencista y Docente Universitario; busca llevar una verdadera y positiva Cultura Lean y Transformación Digital a toda empresa con la que tenga el gusto de colaborar.
Implementar toda esta tecnología suena como un gran paso. ¿Qué tan difícil es para un equipo acostumbrado a lo tradicional hacer el cambio?